מה ההבדל אם יש לי אזרחות גרמנית?
אם אתם מתכננים להשקיע בנדל"ן בגרמניה, יהיה לכם קל יותר ומשתלם יותר אם יש לכם אזרחות גרמנית.
נכון, רכישת נדל"ן בגרמניה פתוחה גם לזרים, ונכון ליוני 2025 אין דרישה לאזרחות גרמנית כדי לקנות נכס.
יחד עם זאת, לאזרחות גרמנית יש יתרונות שיכולים להקל משמעותית על התהליך.
ראשית, חשוב לדעת מבחינת זכויות רכישה – אין הבדל.
גם אזרח זר רשאי לקנות דירה, בית או נכס מסחרי.
המדינה אינה מגבילה רכישת נדל"ן לפי אזרחות.
חשוב להדגיש: רכישת נכס בגרמניה אינה מקנה את הזכות להתגורר בו.
גם אם רכשתם דירה או בית, אין זה אומר שתוכלו לגור בנכס – אלא אם יש לכם אזרחות גרמנית או אשרת שהייה מתאימה.
המשמעות היא שאתם כאזרחים זרים יכולים לרכוש נדל"ן לצורכי השקעה, אך לא להתגורר בו (ללא היתר חוקי).
בעבר, היו מדינות שבהן רכישת נדל"ן העניקה אוטומטית זכויות שהייה, ולעיתים אפילו אזרחות – לדוגמה: פורטוגל, יוון וקפריסין שהציעו תוכניות "Golden Visa" בתמורה להשקעה בנדל"ן.
כיום, גם במדינות אלו התנאים הוחמרו והתוכניות צומצמו משמעותית או בוטלו.
גרמניה, מצידה, מעולם לא העניקה ויזה או אזרחות רק בשל רכישת נכס. לכן, חשוב להבחין בין הזכות לרכוש נדל"ן (הפתוחה לכל), לבין הזכות להתגורר בו – שמוגבלת למי שמחזיק באזרחות או באישור שהייה מתאים.
גם בהיבט המיסוי יש הבדל: כל הרוכשים משלמים מס רכישה (Grunderwerbsteuer), אך במס רווחי הון התנאים משתנים.
אזרח גרמני שגר בנכס לפחות שנתיים עשוי ליהנות מפטור ממס רווחים במקרה של מכירה.
לעומת זאת, מי שאינו תושב, צפוי לשלם מס רווח הון אם ימכור את הנכס בתוך פחות מ-10 שנים.
גם מבחינת אפשרויות מימון – אזרחים גרמנים לרוב מקבלים תנאי משכנתא טובים יותר, כולל ריביות נמוכות והון עצמי נמוך יותר.
אזרח זר יכול בהחלט לקבל משכנתא בגרמניה, אך לרוב נדרש להון עצמי גבוה יותר ולעיתים ייתקל בתנאים מחמירים יותר מצד הבנק.
לבסוף, ההתנהלות מול בנקים ורשויות בגרמניה קלה יותר למי שמחזיק באזרחות גרמנית – בין אם מדובר בפתיחת חשבון בנק, בהעברת כספים או בקבלת שירותים.
אזרחים זרים נדרשים לעיתים להציג מסמכים נוספים ולעמוד בדרישות מחמירות יותר.
אין חובה להיות אזרח גרמני כדי להשקיע בנדל"ן במדינה, אך אזרחות בהחלט מקלה על ניהול ההשקעה, השהייה, והמיסוי.
אני יכול לומר לכם מניסיון אישי, שבעבר רכשתי נכס בגרמניה (כבר מכרתי אותו), ההתנהלות עם הרשויות בגרמניה, מהניסיון האישי שהיה לי לא פשוטות, אולי אם היה לי אזרחות גרמנית היה לי יותר קל.
בהצלחה
